L’inflation, une opportunité pour les investisseurs en LMNP à Paris

L’inflation est une mauvaise nouvelle pour les locataires, mais une bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs en région parisienne.
 

Le durcissement de la législation autour de la mise en location des biens classés en catégorie F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE) va entraîner l’impossibilité d’augmenter le loyer de ces « passoires thermiques » dès le 25 août 2022. 

Certains bailleurs devraient se délester de leurs biens énergivores, qui représentent près de 40 % du parc locatif à Paris. Ce contexte devrait amener de nombreuses opportunités d’investissement, selon Stanislas Coûteaux, co-Fondateur de Book A Flat.

« L’inflation est une mauvaise nouvelle pour les locataires, mais une bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs en région parisienne » résume Stanislas Coûteaux. En effet, les loyers ont augmenté de 4,4 % en un an à Paris, sous l’effet conjugué de l’inflation, de l’augmentation de l’IRL et, on l’oublie trop souvent, du retour des locataires étrangers à Paris, qui représentent aujourd’hui 64 % de la clientèle de Book A Flat (contre 55 % en 2021). Si le marché est tendu, il offre un véritable Eldorado aux investisseurs, entre des taux de crédit immobilier toujours abordables et cette perspective de demande locative forte et de vente au rabais de logements énergivores.

Dans ce contexte, pour l’investisseur avisé, la meilleure opportunité à saisir sera sans doute l’investissement dans les meublés, en particulier sous le statut LMNP (location meublée non-professionnelle). Ce statut permet de devenir propriétaire d’un bien meublé, neuf ou ancien (là où le Censi-Bouvard ne s’applique que dans le neuf), en percevant des revenus locatifs non-imposés, tout en récupérant la TVA, si les revenus tirés n’excèdent pas les 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux annuels. 

De surcroît, depuis le 1er janvier 2022, les loueurs en meublé disposent d’un délai plus long pour opter pour le régime réel BIC, plus intéressant que le micro-BIC car il permet de déduire tous les amortissements et charges du logement, du mobilier et gros travaux, permettant donc de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années. Alors que la date limite était jadis le 1er février, c’est à présent la date limite de la déclaration personnelle de revenus qui fait foi.

Si cela vous intéresse d’en savoir plus sur les avantages et les inconvénients du viager avec rente face au viager sans rente, ou sur toute autre subtilité du viager, je reste entièrement disponible afin de vous mettre en relation avec Vincent Gibelin, fondateur du réseau national d’agences Univers Viager et véritable spécialiste du secteur.

Un des intérêts d’acheter en viager occupé est la décote sur la valeur du bien lié à l’occupation du vendeur. L’acquéreur (débirentier) va acheter un bien décoté qu’il va payer de manière échelonnée dans le temps, sous la forme d’un capital versé le jour de la signature appelé le bouquet, et d’une rente mensuelle versée à vie au vendeur (crédirentier). 

Pour un bien d’une valeur vénale de 300.000 euros, si le vendeur est un couple de 75 ans, la valeur de ce qui est vendue sera de 48% (barème viager Daubry édition 2018) soit 144.000 euros, appelée aussi valeur occupée. Le solde, à savoir 52% de la valeur du bien, correspond à l’abattement d’occupation (soit pour une espérance de vie de 18,2 ans un montant de 715 euros de décote par mois). Ce sont ces 144.000 euros qui vont être vendus sous la forme d’un bouquet de 30.000 euros et d’une rente mensuelle de 600 euros par exemple.

Depuis quelques années, les acquéreurs, de plus en plus nombreux, optent pour un paiement unique de la totalité du capital (à savoir les 144.000 euros versés le jour de la signature de l’acte), il n’y a donc pas de rente à verser au vendeur qui se réserve alors le droit d’usage et d’habitation (possibilité d’habiter le bien jusqu’à la fin de sa vie). Ce dernier peut également se réserver l’usufruit (possibilité d’habiter le bien « usus » ou de le louer « fructus »).
Pour l’acquéreur, la seule différence existante entre le viager occupé et la vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation ou la nue-propriété avec réserve d’usufruit est liée au paiement du prix.
 

Dans le cadre d’une vente sous la forme d’un bouquet + rente, la rentabilité pour l’acquéreur dépendra de la durée de vie du vendeur. Dans le cas du paiement d’un capital sans rente, l’acquéreur verse la totalité du prix en une fois. Il n’y a plus d’aléa sur le paiement du prix.
 

Cette formule de vente grevée du droit d’usage et d’habitation s’est particulièrement développée depuis 3 ans avec l’arrivée de fonds d’investissements qui achètent des biens sous cette forme, que ce soit par exemple la SCI ViaGénérations ou la SCI Silver avenir du groupe ARKEA. Mais aussi avec les particuliers qui sont plus nombreux en cette période post-covid et qui ont renoué avec un niveau d’épargne élevé. Ils cherchent à investir en toute tranquillité. Ils trouvent de la sécurité dans ce type d’investissement car il n’y a plus d’aléa sur le prix, plus de gestion de la rente mensuelle, plus d’indexation annuelle de cette rente etc…